בישראל, שוק השכירות ממלא תפקיד מכריע באספקת דיור לקטעים שונים באוכלוסייה. כתוצאה מכך, מדינת ישראל מעודדת השכרת דירות מגורים על ידי מתן פטורים שונים ושיעורי מס מופחתים על הכנסות משכירות העומדות בתנאים מסוימים. עבור בעלי בתים ומשקיעי נדל"ן, הבנת ההשלכות המסיות הכרוכות בהשכרת דירות מרובות או פיצול דירה ליחידות דיור אחדות חיונית להבטחת עמידה בחוקי המס ולקבלת החלטות מושכלות לגבי השקעות נדל"ן.
מאמר זה נועד לספק סקירה מקיפה של מסלולי המס להכנסות משכירות בישראל, השפעת פסק הדין בירן על חבות המס והגורמים שקובעים האם השכרת דירות נחשבת לפעילות פרטית או עסקית. הוא ידון גם בחשיבות ההתייעצות עם אנשי מקצוע מנוסים כדי לנווט בנוף המס המורכב והמתפתח בישראל.
מסלולי מס להכנסות משכירות
הכנסות משכירות בישראל חייבות במס במסלולים שונים, בהתאם לאופי פעילות ההשכרה ולגובה ההכנסה המופקת. קיימים ארבעה מסלולים עיקריים למיסוי הכנסות משכירות:
- מסלול פטור מלא: בעלי דירות שמפיקים הכנסה משכירות של עד 5,090 ש"ח לחודש זכאים לפטור מלא ממס. מסלול זה חל על בעלי דירות שמשכירים את נכסם האישי למטרות מגורים.
- מסלול פטור חלקי: עבור בעלי דירות בעלי הכנסה משכירות שבין 5,090 ש"ח ל- 10,180 ש"ח לחודש, חל פטור חלקי ממס. בדומה למסלול הפטור המלא, מסלול זה חל גם על השכרת נכס פרטי למטרות מגורים.
- מסלול מס מופחת של 10%: בעלי דירות שאינם זכאים לפטור מלא או חלקי, עשויים להיות חייבים בשיעור מס מופחת של 10% על הכנסתם משכירות. מסלול זה חל על בעלי דירות שמשכירים עד חמש דירות למגורים.
- מסלול מס מלא לפי מדרגות: בעלי דירות שמשכירים יותר מחמש דירות, או כאלה שהכנסתם משכירות חורגת ממסלולי הפטור או המס המופחת, יהיו חייבים במס בהתאם למדרגות המס שלהם. מסלול זה חל גם על בעלי דירות שנחשבים כעוסקים בפעילות עסקית הקשורה לנכסי השכרה.
פסק דין בירן והשפעותיו
פסק דין בירן, החלטה תקדימית בדיני המס בישראל, השפיעה באופן משמעותי על חבות המס של בעלי דירות שמשכירים מספר דירות. בשנת 2018, קבע בית המשפט כי עו"ד שרעגה בירן, שהחזיק בבעלותו 24 דירות, חייב לשלם מס מלא כעסק על הכנסותיו משכירות. פסק דין זה סימן שינוי בנוף המס עבור בעלי דירות שמשכירים מספר דירות.
בעקבות פסיקת בירן, פרסמה רשות המסים טיוטת חוזר שהבהירה כי השכרת למעלה מ-10 דירות תיחשב כהכנסה מעסק, שעשויה לגרור חבות מס של עד 50%. שינוי זה נושא השלכות ניכרות על בעלי דירות המחזיקים ומשכירים מספר רב של דירות.
לגבי בעלי דירות שמשכירים פחות מ-10 דירות, קבעה רשות המסים כי עד חמש דירות ניתן יהיה למסות בשיעור מס מופחת של 10%.
לגבי בעלי דירות המחזיקים בשש עד תשע דירות, שיעור המס ייקבע בהתאם לשיקול דעתה של רשות המסים.
דירות מפוצלות ושיקולי מס סוגיה משמעותית עבור בעלי נכסים בישראל הינה "פיצולי דירות", אשר כוללים חלוקת דירה אחת לכמה יחידות דיור והשכרתן למספר דיירים.
השאלה העיקרית שעולה במקרים מעין אלה היא האם כל יחידת דיור נחשבת כנכס לצורך קביעת האם פעילות ההשכרה הינה פעילות פרטית או עסקית.
בפסק דין שניתן לאחרונה, נדחה ברובו ערעורו של יעקב ערביב, שהחזיק בתשעה נכסים שחולקו לעשרות יחידות דיור קטנות.
בית המשפט קבע כי הכנסות השכירות של ערביב היוו הכנסה עסקית בשל מספר יחידות הדיור הכולל, כמו גם מנגנון ההשכרה המצטבר שהפעיל, אשר כלל פעולות שיפוץ, פעילות שוטפת ענפה, ידע מקצועי ונטילת סיכונים.
יתרה מזאת, בית המשפט קבע כי יש לראות גם בהכנסות מהנכסים הרשומים על שם ילדיו של ערביב כהכנסה עסקית, שכן לערביב הייתה שליטה מלאה בנכסים ובתשואותיהם הכספיות.
כתוצאה מכך, ההכנסות מנכסים אלה יוחסו לו לצורכי מס.
גורמים המשפיעים על סיווג הכנסות משכירות
בקביעת האם הכנסות משכירות נחשבות להכנסה פרטית או עסקית, בייחוד במקרים של דירות מפוצלות, בית המשפט או רשות המסים לוקחים בחשבון מספר גורמים. גורמים אלה כוללים:
- שיפוצים ופעולות שוטפות בנכסים: היקף השיפוצים והפעולות השוטפות המתבצעים בנכסים, כגון שיפוצים ותחזוקה, עשויים להשפיע על סיווג הכנסות השכירות.
- פעולות ניהול לצורך עסקי השכירות: הפעולות המבוצעות לצורך ניהול עסקי השכירות, כגון פרסום, סינון דיירים וגביית שכר דירה, עשויות אף הן להשפיע על סיווג הכנסות השכירות.
- נטילת סיכונים וידע מקצועי: רמת נטילת הסיכונים והידע המקצועי הכרוכים בפעילות השכירות יכולים למלא תפקיד בקביעה האם ההכנסה נחשבת כהכנסה פרטית או כהכנסה עסקית.
בסופו של דבר, סיווג הכנסות השכירות כהכנסה פרטית או כהכנסה עסקית נתון לשיקול דעתם של השופטים או של רשות המסים.
כתוצאה מכך, חיוני שהמשכירים ייוועצו עם אנשי מקצוע מנוסים בתחום שמכירים את נוף המס המשתנה והגורמים שעשויים להשפיע על חבות המס שלהם.
חשיבות הייעוץ המקצועי
ניווט בנוף המס המורכב בישראל יכול להיות מאתגר עבור משכירים ומשקיעי נדל"ן, במיוחד בהתחשב באופי המשתנה של חוקי המס והפסיקות.
כדי להבטיח עמידה בחוקי המס ולקבל החלטות מושכלות לגבי השקעות בנדל"ן, על המשכירים לבקש ייעוץ מאנשי מקצוע מנוסים בתחום.
ייעוץ מקצועי יכול לעזור למשכירים להישאר מעודכנים לגבי השינויים האחרונים בחוקי המס, בפסיקות ובנהלים, ויכול לספק הנחיות כיצד שינויים אלה עשויים להשפיע על חבות המס שלהם.
בנוסף, אנשי מקצוע יכולים להציע תובנות לגבי הגורמים שעשויים להשפיע על סיווג הכנסות השכירות כהכנסה פרטית או כהכנסה עסקית ויכולים לעזור למשכירים לתכנן את פעילות השכירות שלהם בהתאם.
סיכום הבנת ההשלכות המס של השכרת מספר דירות או פיצול דירה למספר יחידות דיור בישראל הינה חיונית למשכירי דירות ומשקיעי נדל"ן.
נוף המס התפתח משמעותית בשנים האחרונות, במיוחד עם פסיקת בירן והשפעתה על החבות המס של משכירי דירות מרובות.
על ידי התחשבות במסלולי המס השונים להכנסות משכירות, הגורמים המשפיעים על סיווג הכנסות משכירות כהכנסה פרטית או עסקית, וחשיבות הייעוץ המקצועי, יכולים המשכירים לנווט בנוף המס המורכב ולהבטיח עמידה בחוקי המס הישראליים.
ככל ששוק השכירות ממשיך למלא תפקיד מכריע במגזר הדיור בישראל, שמירה על מידע מעודכן לגבי השלכות המס ופנייה לייעוץ מקצועי יכולים לעזור למשכירים לקבל החלטות מושכלות לגבי השקעותיהם בנכסים ופעילויות השכירות שלהם. בכך, הם יכולים לתרום לצמיחה ולקיימות של שוק השכירות תוך כדי הגנה על האינטרסים הכלכליים שלהם.
כתיבת תגובה